Как получить имущественный вычет? (Часть 2).

    В этой статье речь пойдет о том, как получить имущественный вычет при продаже квартиры. Если вам интересно его получение при покупке квартиры, а это немного разные вещи, то читайте первую часть статьи, которая находится ЗДЕСЬ.

Сначала совсем небольшой пример. Человек получил в наследство 3-х комнатную квартиру. (В принципе неважно, в наследство, приватизировали, купил, подарили). Через несколько месяцев он решил продать эту квартиру, допустим за 3 млн.руб. Однако еще через какое-то время к нему приходит уведомление из налоговой инспекции о том, что он должен государству 260 тыс.руб. А денег бывает что уже и нет, например, погасили ипотечный кредит и т.д.

Грустная история, которая происходит в больших городах не так уж и редко, как кажется. (Немного по-другому, но такое может происходить даже и при частой смене владельцем дорогих автомобилей. Поэтому, узнавайте подробней).

Почему произошла такая история? Потому что человек, продавший квартиру,
не знал о налогах и о том, как получить имущественный вычет. В противном бы случае он бы немного подождал с продажей, занизил бы стоимость квартиры (по документам), а если не то ни другое невозможно, то зарезервировал бы необходимую сумму для уплаты налогов.

Итого, что же такое имущественный вычет при продаже квартиры?

С каждого своего дохода человек в России должен заплатить государству 13 % подоходного налога (иногда больше). Это общее правило.

Однако из этого правила существуют исключения, когда налоги платить не нужно или их нужно платить в меньшем размере. Эти правила и называются имущественными вычетами. Их не так уж и мало (образование, лечение и т.д.) и кому интересно, может поинтересоваться.  Подобный имущественный вычет есть и при продаже квартиры.

Формулируется он примерно следующим образом:
       Если вы продали квартиру, которая была у вас в собственности больше 3-х лет, то никаких налогов с её продажи платить не нужно, вне зависимости от того, за какую сумму эта квартира была продана.
     Если же вы продали квартиру, которая была у вас в собственности меньше 3-х лет, то имущественный вычет (сумма, с которой не нужно платить налог) составляет 1 млн.руб.

То есть, к примеру, если вы продали квартиру за 1 млн.руб., то платить ничего не нужно. Если за 2 млн.руб., то отнимаем от стоимости квартиры ту сумму, с которой не нужно платить (т.е. имущественный вычет) в 1 млн.руб. и получается, что 2-1= 1 млн.руб. – сумма с которой нужно уплатить налог в 13 %, то есть 130 тыс.руб. (Напомню, что налог нужно платить, если квартира была в собственности меньше 3-х лет).

Это еще не все возможные варианты, но об этом в конце статьи. Теперь вы можете планировать свои действия при продаже квартиры. Варианты для того, чтобы снизить налоги, три.

Первый — это вы просто ждете истечения 3-х лет. Ведь на самом деле не так уж много людей меняют квартиры каждые полгода. Чаще ситуация такова, что к моменту обмена или продажи квартиры как раз подходит 3 года. И если вы знаете правила имущественного вычета, то вам остаётся только проявить немного терпения и дождаться истечения 3-х лет, когда вы вполне законно можете не платить налоги.

Второй вариант – это вы просто резервируете сумму, необходимую для уплаты налога и потом её оплачиваете. Насколько я сталкивался с подобными ситуациями, когда к человеку через год приходит уведомление об уплате налога в 200 тыс.руб. к примеру, то не столько напрягает эта сумма, сколько то, что человек о ней не знает и не предполагает даже.

Если бы такому человеку сказали при продаже квартиры, что нужно будет заплатить 200 тыс.руб., то он бы просто оставил эту сумму на банковском счете, а потом бы заполнил налоговую декларацию и заплатил.  Это намного проще, чем неожиданное требование об уплате в 200 тыс.руб. (сумма для примера) из тех денег, которые давно уже потрачены.

Третий вариант – это занижение стоимости квартиры до суммы в 1 млн.руб. Этот вариант не всегда проходит. Может не согласиться Покупатель квартиры, ведь тогда в случае расторжения договора (признания сделки недействительной, если правильно) он получит меньше, чем заплатил. То есть Покупатель вынужден нести дополнительные риски, а на это не все идут.

Во-вторых, Покупатель может быть и согласен, но покупка идет через ипотечный кредит. А в этом случае занижение стоимости для Покупателя становится бессмысленно. Ведь он тогда не сможет получить кредит в полной сумме.

В-третьих, резкое занижение стоимости квартиры может привести к последующей проверке и доначислению налогов. Если вы продаёте квартиру за 1 млн.200 тыс.руб., а в договоре указываете 1 млн.руб., то конечно, вас вряд ли кто будет проверять и что-то вам доначислять. Однако если вы продаёте квартиру стоимостью в 10 млн.руб., а в договоре пишите 1 млн.руб., то такой риск есть и немаленький (вплоть до уголовной ответственности). Конечно, у некоторых и здесь всё проходит без последствий, но риск очень большой.

Я, конечно, рекомендую вам действовать в рамках закона или, по крайней мере, так, чтобы не возлагать на себя чрезмерные налоговые риски. Если что-то непонятно и неясно, а речь идет о больших суммах, то, конечно, нужно посоветоваться со специалистом.

Ну почти все. Небольшие пояснения.

Во-первых, имущественный вычет при покупке квартиры и при продаже квартиры – это разные вещи, не путайте. При продаже, на момент написания статьи (23.10.11 г.) он составляет 1 млн.руб., а при покупке – 2 млн.руб. Последнее изменение в сумме имущественного вычета коснулось только вычета при покупке.

Поэтому будьте внимательны, и если не уверены, то найдите 220 статью налогового кодекса в интернете (последнюю редакцию) и уточните.

Во-вторых, имущественный вычет при продаже квартиры предоставляется на квартиру, а не на человека, в отличие от имущественного вычета при
покупке. Поэтому таким вычетом можно воспользоваться бесконечное количество раз (при покупке раз в жизни). Поэтому же без разницы, на скольких человек оформлена квартира. Сумма налогового вычета от этого не изменяется, только делится на нескольких человек.

В-третьих, вы можете столкнуться с имущественным вычетом при продаже квартиры и в роли Покупателя.

Ведь налоги платить нужно. И если ваш потенциальный продавец квартиры купил её менее 3-х лет назад (или не купил, а любой другой способ), то ему придется платить налоги, а это он вряд ли хочет. Он может уже перед самой сделкой сказать, что ему нужно указать в договоре сумму в 1 млн.руб. Он может потребовать, чтобы вы взяли на себя сумму по уплате налога полностью или наполовину, если вы отказываетесь написать в договоре заниженную сумму в 1 млн.руб. или не можете этого сделать, так как у вас ипотека.

И не говорите мне, что налоги – это проблемы Продавца квартиры – это не совсем так. Лучше заранее всё выясняйте или отказывайтесь от покупки квартир, где с момента её приобретения в собственность прошло менее 3-х лет.

Я описал наиболее частые варианты применения имущественного вычета при продаже квартиры. Тем не менее, есть еще один вариант.        

Можно уменьшить свои доходы на величину расходов, связанных с приобретением квартиры.

Если по простому, то вы продали квартиру за 3 млн.руб. и должны заплатить (3-1)х 13%= 260 тыс.руб. налогов. Но вы ведь совсем недавно покупали эту квартиру за допустим 2 млн. 500 тыс. руб. Вы же потратили на покупку квартиры почти столько же денег, сколько получили, а иногда получили даже меньше.

Если это так, то вы можете уменьшить свои доходы на величину расходов. То есть от доходов в 3 млн.руб. отнять 2 млн.500 тыс.руб. расходов и получается 500 тыс.руб.

Если с этих 500 тыс.руб. заплатить 13 %, то получается 65 тыс.руб. налогов, что явно меньше 260 тыс.руб., если бы мы воспользовались вычетом в 1 млн.руб. Поэтому этот вариант явно выгоднее.

Поэтому перед тем, как воспользоваться имущественным вычетом (за исключением, конечно, варианта, когда больше 3-х лет в собственности), то продумайте несколько вариантов. Пять минут размышлений иногда могут сэкономить вам вашу заработную плату за полгода.

Я постарался написать статью более или менее простыми словами, без использования терминологии (или даже используя заведомо неправильную).

Цель, которую я перед собой ставил – это то, чтобы вы смогли разобраться в налогах и имущественных вычетах, которые нужно платить при покупке/продаже квартиры, а так же о тех случаях, когда их можно не платить или значительно уменьшить. Надеюсь, что эти знания помогут вам сэкономить приличные деньги или  избежать значительных трат. 

И конечно, хочу еще раз напомнить. Если речь идет потенциально о незначительной сумме, то можно во всём разобраться самому. Но если речь идет о квартирах большой стоимости, а вопрос неоднозначный, то лучше проконсультируйтесь у знающего человека. Знания из этой статьи тогда помогут вам понять специалиста.